Compré un inmueble y me engañaron ¿Qué hago? Firme una opción de compra venta y aún no me han entregado la casa ¿Qué puedo hacer?

Comprar un inmueble siempre puede traer riesgos, sobre todo para el comprador quien puede ser sorprendido en su buena fe por el vendedor, aunque algunas veces suceda lo contrario, por lo que en ciertas ocasiones comprar un inmueble no resulta tan sencillo y puede terminar en algo tan dramático como un juicio, de eso trata este post, de explicarte cuáles son las principales acciones judiciales que puedes intentar para hacer valer tus derechos en caso de surgir algún problema con la compra venta de un inmueble, veamos las más conocidas.

Las principales acciones que intentan las partes ante algún inconveniente con una venta, y que pueden intentarse en todo tipo de contratos, son las demandas por cumplimiento o resolución de contrato, las cuales están estipuladas en el artículo 1167 del Código Civil vigente, y que pueden interponerse si alguna de las partes no cumple con las obligaciones pactadas en el contrato de compra venta, está legitimada para intentarlas, la parte que no ha dado lugar al incumplimiento y que es quien se ve afectada. Este tipo de demandas, también se pueden intentar respecto a los contratos de opción a compra venta y a los contratos de promesa bilateral de venta, que son contratos preparatorios, a través del cual el promitente vendedor se compromete a vender el inmueble al promitente comprador, sin embargo, si luego no se lleva a cabo la venta definitiva, la parte que no ha dado lugar al incumplimiento, está facultada para demandar.

Por otra parte, existen las demandas por nulidad de contrato de compra venta, las cuales se interponen cuando existe un vicio del consentimiento en el contrato, valga decir, que la voluntad de los contrates, no haya sido legítima, sino que fue obtenida producto de un error, de dolo o de violencia, dicha acción se encuentra consagrada en el artículo 1146 del Código Civil y no sólo abarca este tipo de contratos, sino todos en general.

Asimismo, en caso de suscribir una venta y que no se te haya entregado el bien inmueble, puedes intentar una solicitud de entrega material, que es un tipo de jurisdicción voluntaria, en el cual solicitas al Juez de Municipio que se traslade con tu compañía y se constituya en el sitio del inmueble, con el objeto de que se te haga formal entrega del bien adquirido, esta solicitud está fundamentada en el artículo 929 del Código de Procedimiento Civil, pero debes tener en cuenta que dicho procedimiento al ser de jurisdicción voluntaria no admite controversia alguna, por lo que si se hace oposición a la entrega o surge algún tipo de conflicto, el Tribunal sobreseerá el expediente y ordenará la remisión de las partes a la vía contenciosa para que se ventile la demanda respectiva. 

   Otro tipo de procedimiento que se puede presentar en materia de compra venta de inmuebles, es la oferta real de pago, la cual es un procedimiento especial contencioso establecido en los artículos 1306 del Código Civil y 819 del Código de Procedimiento Civil, que en líneas generales busca obtener como deudor la liberación de una obligación cuando el acreedor se niega a recibir el pago, y que en materia inmobiliaria puede intentarse en el caso de que una vez pactada la venta de un inmueble, el vendedor se niega a recibir el pago, en este caso se debe acudir al Tribunal Civil competente según la cuantía (si es de 15.000 Unidades Tributarias o menos, será competencia del Tribunal de Municipio, de lo contrario corresponderá al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil), e intentar dicho procedimiento, en el cual el Juez se va a trasladar y a constituir en el sitio indicado y hará al vendedor el ofrecimiento, dejando constancia en acta levantada a tal efecto.

     En fin, no te agobies si tienes dificultad con alguna venta que efectuaste y no te salió como esperabas, ya que esto tiene solución, lo importante es que busques una buena asesoría legal con un abogado experto en derecho civil y éste te ayudará a encontrar la solución más idónea. Nosotros estamos a tu disposición, si quieres profundizar sobre alguno de los puntos abordados o necesitas asesoría respecto a tu caso en particular, no dudes en contactarnos a través de nuestro correo electrónico gonzalezrasesoreslegales@gmail.com, que con gusto te atenderemos.  

Abg. María González

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Fuentes:

• Código Civil Venezolano.

• Código de Procedimiento Civil Venezolano.

• Cabanellas de Torres, G. (1993). Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta S.R.L.